ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
Estudio de factibilidad inmobiliaria: qué analiza y cuándo realizarlo
Un estudio de factibilidad inmobiliaria es un análisis integral que permite validar la viabilidad técnica, comercial y financiera de un proyecto antes de tomar una decisión de inversión.
Cuándo realizarlo
Es el paso siguiente después de una evaluación preliminar favorable. Tiene sentido realizarlo cuando ya existe un terreno o una oportunidad concreta y se necesita decidir con sustento:
- Antes de comprar el terreno o de comprometer un pago importante.
- Antes de buscar financiamiento o socios para el proyecto.
- Antes de iniciar el diseño y el desarrollo detallado.
Si aún no tienes esa primera referencia, empieza por una evaluación preliminar o usa la calculadora inmobiliaria.
Qué analiza un estudio de factibilidad
Parámetros urbanísticos
Revisa qué permite la normativa para el predio: zonificación, usos, altura, área libre, retiros y densidad, entre otros. En Lima estos parámetros se verifican con la municipalidad correspondiente. Son la base de todo el análisis, porque condicionan cuánto se puede construir.
Cabida arquitectónica
Es la verificación, a nivel de anteproyecto, de cuánto se puede construir realmente en el terreno: áreas construidas y vendibles, número y tipo de departamentos, sótanos y estacionamientos. Reemplaza las estimaciones de una evaluación preliminar por una propuesta consistente con la normativa.
Análisis del producto
Define qué se va a vender: tipologías, áreas, distribución y características, de acuerdo con la demanda de la zona.
Estudio de mercado, precios y competencia
Analiza la oferta y la demanda de la zona, los precios por m² de proyectos comparables, la competencia directa y el ritmo de ventas. De aquí salen los precios y la velocidad de ventas que se usarán en el flujo.
Costos y presupuesto
Estima el costo del terreno, el costo de construcción y las especialidades, y los gastos del proyecto: licencias, comercialización, administración, postventa y costos financieros. En una factibilidad el presupuesto es más detallado que en una evaluación preliminar.
Cronograma
Ordena en el tiempo las etapas del proyecto: diseño, licencias, construcción y ventas.
Flujo financiero, VAN y TIR
Distribuye ingresos y egresos mes a mes para ver cuánto capital se necesita y cuándo. Sobre ese flujo se calculan indicadores como el VAN (valor actual neto: cuánto valor genera el proyecto, llevado a valores de hoy) y la TIR (tasa interna de retorno: la rentabilidad anual que rinde el flujo del proyecto).
Sensibilidad y riesgos
Prueba qué pasa si cambian variables clave, como el precio de venta, la velocidad de ventas, el costo de obra o el plazo, e identifica los riesgos principales del proyecto.
Decisión de inversión
Integra todo lo anterior para responder con sustento si conviene avanzar, ajustar el proyecto, renegociar el terreno o descartar la oportunidad.
En resumen: la factibilidad convierte una estimación preliminar en una decisión sustentada, con normativa, mercado, costos y flujo financiero analizados en conjunto.
Qué entrega y cómo se usa
El resultado es un documento con las conclusiones y el sustento del análisis, que permite decidir con información: comprar o no el terreno, con qué precio, con qué proyecto y bajo qué condiciones. También sirve para presentar la oportunidad ante socios, entidades financieras o responsables de inversión.
Diferencia con la evaluación preliminar
La evaluación preliminar filtra oportunidades con pocos datos y criterios referenciales. El estudio de factibilidad las valida con información oficial, de mercado y financiera. Se recomienda avanzar a la factibilidad cuando la evaluación preliminar muestra potencial.
¿Tu oportunidad merece un estudio de factibilidad?
Cuéntanos sobre tu proyecto y conversemos sobre los siguientes pasos.