EVALUACIÓN PRELIMINAR
Evaluación preliminar inmobiliaria: qué es y para qué sirve
Antes de contratar estudios, pagar un terreno o presentar una oportunidad a socios, conviene responder una pregunta simple: ¿esta oportunidad merece seguir siendo estudiada? La evaluación preliminar sirve para filtrar oportunidades antes de invertir mayores recursos.
Qué es una evaluación preliminar inmobiliaria
Es una primera revisión del potencial físico y económico de una oportunidad inmobiliaria. A partir de pocos datos del terreno y del mercado, estima cuánto se podría construir, cuánto se podría vender, cuánto costaría el proyecto y qué rentabilidad dejaría.
No busca reemplazar los estudios detallados. Busca algo más básico y muy útil: ordenar la decisión inicial y evitar que se gasten tiempo y dinero en oportunidades que, con números razonables, no cierran.
Cuándo conviene realizarla
- Antes de comprar un terreno, para saber si el precio pedido deja un margen razonable.
- Si ya eres propietario, para entender qué potencial tiene tu terreno antes de venderlo, desarrollarlo o asociarte.
- Al comparar varias oportunidades, para priorizar cuáles merecen un estudio más profundo.
- Antes de contratar una factibilidad, para asegurarte de que el proyecto tiene sentido de partida.
- Al conversar con socios, inversionistas o gerencia, para tener una referencia inicial ordenada.
Qué información utiliza
Una evaluación preliminar necesita pocos datos, pero deben ser razonables. La calculadora inmobiliaria de Méntor, por ejemplo, parte de:
- La zona del proyecto: Lima Top, Lima Moderna o Lima Centro.
- El área del terreno y su precio por m².
- El porcentaje de área libre permitido.
- El número de pisos, de sótanos y de departamentos por piso.
- El precio de venta por m² y la velocidad de ventas esperada.
Con eso, aplica criterios preliminares propios de Méntor para estimar el resto. El alcance actual son proyectos residenciales multifamiliares de hasta 20 pisos en Lima Top, Lima Moderna y Lima Centro.
Qué resultados puede estimar
Potencial físico
Área construida por piso, en sótanos y total; área vendible; número de departamentos y de estacionamientos; y un tamaño promedio por departamento. Incluye una volumetría referencial para visualizar el volumen del proyecto.
Ingresos
Lo que se podría obtener por la venta de departamentos y estacionamientos.
Egresos
El costo del terreno, el costo de obra y las especialidades, y los gastos del proyecto: licencias, comercialización, administración, postventa y costos financieros.
Utilidad y rentabilidad
La utilidad es la diferencia entre ingresos y egresos. La rentabilidad sobre costo relaciona esa utilidad con el total invertido, y sirve para comparar oportunidades entre sí. La calculadora la clasifica en rangos para facilitar su lectura.
Duración comercial
Una referencia de cuántos meses tomaría vender los departamentos, según la velocidad de ventas ingresada.
La idea central: la evaluación preliminar no dice “compra” o “no compres”. Dice si la oportunidad justifica seguir invirtiendo tiempo y dinero en estudiarla.
Diferencia entre evaluación preliminar y estudio de factibilidad
| Evaluación preliminar | Estudio de factibilidad | |
|---|---|---|
| Objetivo | Filtrar oportunidades | Validar la viabilidad para decidir la inversión |
| Información | Pocos datos y criterios preliminares | Parámetros oficiales, mercado específico, presupuesto y flujo |
| Nivel de detalle | Referencial | Integral y sustentado |
| Momento | Al inicio | Cuando la oportunidad ya mostró potencial |
Son etapas distintas y complementarias. Si la evaluación preliminar es favorable, el paso siguiente es un estudio de factibilidad inmobiliaria.
Sus límites
Una evaluación preliminar es una aproximación. No incluye:
- La validación de los parámetros urbanísticos oficiales del predio.
- El diseño arquitectónico definitivo ni la cabida real.
- Un presupuesto detallado por partidas.
- El cronograma de obra ni el flujo de caja mensual.
- Impuestos y contingencias específicas del proyecto.
- VAN, TIR ni un análisis financiero completo.
- Estudios de mercado específicos de la ubicación.
Por eso sus resultados deben leerse como una referencia para decidir el siguiente paso, no como una decisión de inversión.
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